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营改增政策公布:个人将购买2年以上住房对外销售免征增值税

2016-4-2 9:28:35      点击:
个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 《规定》强调,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。 《规定》还明确,办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。 这意味着,过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看,这种政策的平移并不会带来税负增加。据财新网报道,考虑到价税分离部分,营改增后,税负实际上略微降一点。 但由于二手房交易中通常是卖方占主导地位,会通过各种方式转移税负,他也提醒,要谨防开发商等借增值税炒作,或者价税分离标价,建议购房人在签订合同时多加留意,必须搞清楚房款是否是含税价。 根据增值税的算法,需要先计算出销售额,销售额=含税销售额÷(1+征收率),应纳税额=销售额×征收率,比如一套售价150万元(含税、购买不足2年)的房子,最终增值税应纳税额为(150÷1.05)×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。 北京某区地税局相关负责人表示,营业税存在环环征收、重复征税的问题,个人二手房流通次数增多,会加剧重复征税的问题。但增值税只对增值额征税,从长远和税收原理来看,营改增是减税的。 某地税局官员表示,税务系统内部已经下发文件,营改增之后,个人二手房交易这块的增值税仍暂时由地税部门征收。因为二手房交易环节的其他税种,如个税、契税等均由地税部门负责,为统一方便管理考虑,营改增之后,仍由地税部门征收。 目前,中国二手房交易过程中存在营业税、个税、契税、城建税、教育费附加税等,个人二手房交易中暂免征土地增值税和印花税。 正常而言,营业税、个税、城建税、教育费附加税是向卖房者征收,仅契税是针对买房者征收。但在实际市场交易过程中,尤其是一线城市,基本由买房者承担所有税费。交易过程中产生的税收,不能通过按揭贷款实现,在购房时,需要实付——这笔税款构成买房者当期实际的“负担”。 深圳一家地产中介表示,目前深圳个人二手房买卖过程中,主要包括5.6%的营业税(5%为营业税,0.6%为城建税、教育费附加税等)、1%的个税、1%-1.5%的契税,营业税在其中比重最大。 北京的情况略有不同。由于个税严格执行价差的20%,不能享受“满五年,且为唯一住房”的二手房,买卖过程中,个税可能超过营业税,为交易过程中最大的一笔税款。